FAF International explores Brazilian expansion (in Portuguese)
13 November 2009
O mercado imobiliário de hoje se tornando cada vez mais globalizado. A conectividade global e a integração dos negócios e da atividade social em escala internacional estão contribuindo para um crescimento surpreendente em operações internacionais e investimento em imóveis. A acquisição de móveis residenciais e comerciais global combinada com hipotecas e o financiamento de capital próprio são forças propulsoras subjacentes à crescente globalização do "Title Insurance"(seguro de escritura de propiedade imobiliária).
No passado disponível apenas nos Estados Unidos, o Title Insurance está se tornando um instrumento financeiro cada vez mais adotado para mitigar os riscos de aquisição de propiedade, financiamento e securitização em termos globais - incluindo o Brasil.
O interesse de investidores internacionais - pessoas físicas e compradores comerciais, financiadores institucionais, empresas multinacionais e incorporadoras, entre outros - em imóveis brasileiros tem crescido bastante, à medida que o Brasil vem aperfeiçoando seu ambiente para investimentos estrangeiros. As reformas no mercado de capitais vêm aumentando os índices de disponibilidade financeira, bem como outros eventos, e têm resultado num aumento nas aquisições de todos os tipos de imóveis e aumento nas incorporações imobiliárias. Ao livrar-se das antigas barreiras de políticas inflexíveis quanto ao uso da terra, das altas taxas de juros, da falta de transparência e ao mesmo tempo enxugando o número de agências governamentais, a aceleração nos investimentos em imóveis no Brasil vem se intensificando.
Os processos de auditoria (due diligence) para aquisição de imóveis no Brasil e nos Estados Unidos têm semelhanças e diferenças. Entretanto, os sistemas jurídicos e as diferenças culturais entre os Estados Unidos e o Brasil produziram sistemas diferentes para o fechamento de negócios imobiliários e a transferência da propriedade do imóvel. O seguro de domínio de propriedade imobiliária (ou de bens imóveis) é um produto americano singular, inventado para administrar o risco no investimento imobiliário. Nos EUA tornou-se parte de quase todas as transações imobiliárias e é o resultado de uma profunda pesquisa de domínio da propriedade e do exame dos ocumentos. Uma apólice de seguro de domínio de propriedade imobiliária assegura uma titularidade válida, transparente e comercial para o comprador e/ou financiador contra uma grande variedade de riscos e defeitos potenciais. Antigamente disponível só nos EUA, o seguro de domínio de propriedade imobiliária está se tornando um instrumento tradicional para minimizar globalmente os riscos na aquisição, financiamento e garantia de imóveis, inclusive no Brasil.
Mas será que os estrangeiros podem comprar, vender e alugar livremente imóveis no Brasil? Certamente! E não é tão oneroso quanto se possa pensar. Pessoas físicas ou empresas estrangeiras têm o direito de adquirir imóveis em condições quase idênticas às das pessoas físicas ou empresas nacionais. Geralmente basta o passaporte para assinar um contrato de aluguel. Para pessoas físicas comprarem um imóvel basta o CPF (Cadastro das Pessoas Físicas).
O CPF é o número de identificação utilizado na documentação, no registro e na identificação de pessoas físicas durante a transação. De acordo com a legislação brasileira, as pessoas jurídicas devem ser registradas. Além disso, há algumas restrições quanto à propriedade de imóveis por estrangeiros no Brasil, diferentes da Zona Restrita do México, onde os estrangeiros são proibidos de possuir terras em seu nome num raio de 100 quilômetros da fronteira e de 50 quilômetros da costa. Para comprar imóveis dentro da área restrita é preciso criar um fideicomisso no qual um banco mexicano detém a propriedade do imóvel. (Os fideicomissos, que podem ser caros e burocráticos, têm uma duração máxima de 50 anos, mas são renováveis). No Brasil faz-se a pesquisa ou o exame de domínio de propriedade imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. Existe ao menos um cartório por cidade e mais de um em cidades maiores. A cidade de São Paulo tem 18 cartórios de registro. O Cartório de Registro de Imóveis mantém um documento chamado matrícula que é único para cada imóvel. A matrícula contém uma descrição detalhada e registros históricos de todas as transações legais, judiciais e financeiras relativas ao imóvel. Contém informações detalhadas, tais como uma descrição completa do imóvel, sua localização exata bem como seu endereço, informações sobre proprietários anteriores e atuais do imóvel, todos os direitos de terceiros, tais como financiamentos ou hipotecas, ou ainda servidões de uso e qualquer outra reserva de domínio ou gravame sobre o imóvel. Essa busca pode ser feita por advogado, corretor imobiliário ou funcionário do cartório de registro de imóveis. Leva entre 10 e 90 dias para coletar e analisar os documentos, dependendo da complexidade do imóvel pesquisado. Contratar um advogado imobiliário local para esse tipo de auditoria no Brasil não é obrigatório, mas é altamente recomendado! Qualquer instrumento que afete os direitos de propriedade de um imóvel deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O principal documento legal que vincula a transação é a escritura pública de compra e venda. Uma vez lavrada a escritura, o processo de fechamento se encerra, mas não todo o processo de compra do imóvel. Os direitos de propriedade imobiliária no Brasil são 100% garantidos apenas quando a escritura é devidamente registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
Apesar da proteção proporcionada pelo registro da propriedade imobiliária, os compradores de imóveis no Brasil podem, contudo, responder por problemas legais relativos ao imóvel. Existe a possibilidade de erros cometidos por funcionários dos cartórios de registro de imóveis. Riscos ou defeitos de titularidade ou domínio de propriedade do imóvel poderiam ser erros de pesquisa, propriedade ou titularidade defeituosa, fraudes, falsificações, gravames ou reservas de domínio
não-declarados, ou uma série de outros problemas. Os advogados identificam tais riscos, mas, se por acaso, o advogado não perceber alguma coisa (um defeito oculto, por exemplo) o comprador poderia ter grandes prejuízos sem ter como recuperá-los. Em um caso conhecido, um comprador americano de um terreno frente ao mar no Nordeste brasileiro perdeu seus direitos sobre a propriedade assim que os filhos ilegítimos do vendedor falecido aparecerem depois da transação e
reclamaram a posse do terreno. Além disso, o comprador pode ser responsabilizado por infrações ambientais, mesmo as ocorridas antes da aquisição. O Brasil tem um sistema rígido de responsabilidade ambiental, nas esferas civil, penal e administrativa. Investidores e financiadores tradicionalmente confiam nos pareceres dos advogados sobre direito de propriedade de bens de imóveis. Advogados brasileiros também dão pareceres jurídicos sobre a documentação que examinam.
Um parecer legal é fundamentalmente um documento de divulgação, no qual o advogado cuidadosamente define o estado da titularidade do imóvel e assuntos relacionados, identificando, porém não eliminando riscos. Não há garantia de que não haverá problema com o domínio do imóvel. Um recurso seria entrar com uma ação contra o advogado ou o vendedor. Contudo, não interessa, sobretudo para o estrangeiro, envolver-se em processos judiciais no Brasil. Pode levar anos e custar uma fortuna para encerrar disputas judiciais envolvendo domínio de propriedade imobiliária, e, apesar desse investimento adicional, o resultado não favorece necessariamente o comprador. Uma apólice de seguro de domínio de propriedade imobiliária reduz os riscos legais e é uma garantia. É uma proteção que vai além do parecer jurídico de fazer um seguro contra riscos e assegurar uma titularidade plena. A apólice protegecontra o risco de erro e perda da propriedade e o custo de um processo judicial para defender o domínio de propriedade do imóvel contra reivindicações de terceiros.
Também protege contra defeitos e gravames relativos à propriedade do imóvel e contra problemas no cumprimento de leis e regulamentos de zoneamento, códigos e autorizações. Apólices de seguro de domínio de bens imóveis simplificam a auditoria técnica e as exigências legais para proprietários, financiadoras e seus advogados, bem como agências classificadoras de crédito. Por exemplo, em carteiras com muitas propriedades, um seguro padronizado de domínio de propriedade imobiliária que cubra todos imóveis pode agilizar de forma dramática a auditoria, o exame da documentação e o processo de fechamento. Além disso, é uma solução para acordos restritivos que possam afetar o valor do imóvel e o custo do financiamento, bem como o próprio fechamento do negócio. Hoje em dia isso é da maior importância, pois proprietários globais de imóveis e financiadoras são tipicamente instituições financeiras e companhias, administradas por profissionais com obrigações fiduciárias de proteger seus investidores contra riscos legais inerentes a operações de compra e venda de imóveis.
Riscos que afetem operações indiretas, em que não haja certificação de algum advogado ou transferência de um registro de imóvel também podem ser cobertos pelo seguro de domínio de propriedade imobiliária. Isto inclui a venda de participações em sociedades por quotas de responsabilidade limitada, fundos imobiliários e ações em empresas imobiliárias. Especialistas do ramo de imóveis estão cada vez mais conscientes do papel desempenhado pelo seguro de domínio de propriedade imobiliária na segurança e eficiência da securitização internacional e dos mercados de fundos imobiliários. Há outras vantagens em fazer o seguro de domínio de propriedade imobiliária no Brasil com seguradoras de renome, via apólices de seguro internacionais. Por exemplo, a apólice é redigida em inglês, em dólares americanos e com demandas nos EUA. E uma boa seguradora também trabalhará com advogados brasileiros para pesquisar eficientemente a propriedade do imóvel e preparar o relatório sobre o domínio de propriedade do imóvel.
Em linhas gerais, o seguro internacional de domínio de propriedade imobiliária proporciona proteção abrangente com um bom custo-benefício. E quando se tem um seguro de domínio de propriedade imobiliária, pode-se reivindicar seus direitos diretamente com a seguradora que emitiu a apólice. A
seguradora tem obrigação de defender o segurado, bem como indenizá-lo contra os prejuízos cobertos pela apólice. Em última análise, é altamente recomendável fazer um seguro de domínio de propriedade imobiliária para a proteção do seu investimento imobiliário no Brasil.